Το Airbnb στην πόλη: Ευκαιρία ή απειλή;

Το Airbnb ήταν και είναι μια στρατηγική επιβίωσης ή πεδίο κερδοσκοπίας;

Το Airbnb, κατά τα πρώτα χρόνια της λειτουργίας του, κινήθηκε σε μία λογική πολύ κοντά σε εκείνη του «couch surfing», δηλαδή αφορούσε κυρίως ανθρώπους για τους οποίους δεν ήταν η μοναδική ή η κύρια πηγή εισοδήματος, ήθελαν να γνωρίσουν επισκέπτες από άλλες χώρες και προσέφεραν κάποιο δωμάτιο στο σπίτι που έμεναν. Ωστόσο, τα επόμενα χρόνια το Airbnb εξελίχθηκε σε μία τεράστια υποδομή τουριστικής φιλοξενίας (ιδιαίτερα για τις μεσαίες εισοδηματικές ομάδες και τη νεολαία), η οποία κάλυψε μια νέο-αναδυόμενη (και πλέον καθιερωμένη) πολιτισμική στροφή στον τουρισμό, η οποία αφορά την αναζήτηση «αυθεντικών» εμπειριών, μέσω της διαμονής σε γειτονιές στις οποίες διαμένουν κυρίως ντόπιοι πληθυσμοί και την απομάκρυνση από «παραδοσιακούς» τουριστικούς προορισμούς και μαζικά μοντέλα φιλοξενίας.

Το Airbnb λειτούργησε για πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων ως μια στρατηγική αντιμετώπισης των επιπτώσεων των πολλαπλών κρίσεων.

Το Airbnb σταδιακά απομακρύνθηκε από μία λογική διαμοιρασμού και πλέον αποτελεί μέρος των πρακτικών που περιγράφονται ως «καπιταλισμός πλατφόρμας». Η μετάβαση αυτή επιταχύνθηκε από δύο διαδικασίες, οι οποίες ταυτόχρονα οδήγησαν σε σημαντική «εκδίωξη» των «μικρών παικτών» και στην καθιέρωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων ως πεδίο κερδοσκοπίας. Η πρώτη αφορά την αυξανόμενη «επαγγελματοποίηση» (professionalization) της δραστηριότητας: οι απαιτήσεις των επισκεπτών αυξήθηκαν σημαντικά, προσομοιάζοντας σε εκείνες που θα είχαν από ένα ξενοδοχείο. Έτσι, οι «οικοδεσπότες» για τους οποίους η συγκεκριμένη δραστηριότητα δεν ήταν η μοναδική ή κύρια απασχόληση δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στις διαρκώς αυξανόμενες απαιτήσεις. Η δεύτερη αφορά την αυξανόμενη εμπλοκή επενδυτών, εταιριών διαχείρισης ακινήτων και funds, οι οποίοι κατάφεραν να συγκεντρώσουν σημαντικό αριθμό ακινήτων τα οποία αξιοποιούν μέσα από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, δημιουργώντας οικονομίες κλίμακας οι οποίες τους επιτρέπουν να συμπιέσουν τα κόστη και να προσφέρουν πιο ανταγωνιστικές τιμές. Χαρακτηριστική είναι η διαρκής αύξηση των λεγόμενων «πολλαπλών καταχωρήσεων» (multiple listings) στην πλατφόρμα της Airbnb, των καταχωρήσεων δηλαδή (πολύ) περισσότερων του ενός ακινήτων από έναν και μόνο Airbnb εκμισθωτή.

To Airbnb αποτέλεσε λοιπόν για κάποιους ιδιοκτήτες ακινήτων μια στρατηγική επιβίωσης, ενώ για κάποιους άλλους ένα πεδίο πλουτισμού.

Στην Ελλάδα ποια είναι η κατάσταση σήμερα;

Ένα από τα ζητήματα που κατά τη γνώμη μας χρειάζεται να θυμόμαστε όταν αναλύουμε την ανάπτυξη του Airbnb φαινομένου στην Ελλάδα είναι το γεγονός πως συνέπεσε με την έκρηξη των επιπτώσεων της οικονομικής αλλά και στεγαστικής κρίσης: υπερχρεωμένα νοικοκυριά, κόκκινα δάνεια, εξώσεις και πλειστηριασμοί, ενεργειακή φτώχεια, όλα διαμόρφωσαν ένα τοπίο αυξημένης στεγαστικής επισφάλειας και αποστέρησης για μεγάλα τμήματα του πληθυσμού. Στο ίδιο πλαίσιο, παρόλο που δεν είναι ιδιαίτερα γνωστό, είναι ιδιαίτερα κρίσιμο το λεγόμενο στεγαστικό κόστος (το σύνολο των δαπανών ενός νοικοκυριού για την κατοικία του) το οποίο σημείωσε ραγδαία αύξηση στη χώρα – από τις μεγαλύτερες στην ΕΕ – από το 2010 και μετά, όσο το μέσο εισόδημα των νοικοκυριών σημείωνε κατακόρυφη πτώση.

Αυτή η αύξηση της στεγαστικής επισφάλειας συνέπεσε με την αυξημένη ζήτηση για τουριστικά καταλύματα, κυρίως στα αστικά κέντρα. Ιδιαίτερα κατά τα πρώτα χρόνια ανάπτυξής του, το Airbnb λειτούργησε για πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων ως μια στρατηγική αντιμετώπισης των επιπτώσεων των πολλαπλών κρίσεων. Βέβαια, όπως αναλύουμε στο βιβλίο, ειδικά στο Δήμο Αθήνας, το φαινόμενο αναπτύχθηκε με γεωγραφικά και κοινωνικά άνισο τρόπο. Με άλλα λόγια, δεν κέρδισαν όλοι οι Airbnb «οικοδεσπότες» το ίδιο και παντού, αλλά διαφορετικοί οικοδεσπότες σε διαφορετικές περιοχές επωφελήθηκαν με διαφορετικό και άνισο τρόπο, λόγω μιας ποικιλίας παραγόντων.

Ποιες είναι οι θετικές επιπτώσεις του Airbnb στην τοπική οικονομία και κοινωνία;

Εκτός των ιδιοκτητών για τους οποίους το Airbnb αποτέλεσε μέρος μίας «στρατηγικής επιβίωσης», αναπτύχθηκε μία ολόκληρη οικονομία γύρω από την δραστηριότητα στην οποία ενεπλάκησαν διάφορα επαγγέλματα με έναν πιο «περιφερειακό» τρόπο: καθαριστές/τριες, αρχιτέκτονες/ισες, μηχανικοί, συνεργεία ανακαινίσεων, φωτογράφοι, διακοσμητές/τριες, οδηγοί κ.α. Για ορισμένα από τα παραπάνω επαγγέλματα (ειδικότερα όσα σχετίζονται με την κατασκευή), η εμπλοκή αυτή αποτέλεσε και την -σχεδόν- αποκλειστική πηγή εισοδημάτων.

Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί πως η εμπλοκή των «περιφερειακών» επαγγελμάτων πραγματοποιήθηκε στις περισσότερες περιπτώσεις μέσα από «μαύρη», αδήλωτη, ανασφάλιστη και κακοπληρωμένη εργασία, εντείνοντας συνθήκες εργασιακής εκμετάλλευσης, ενώ και οι «μικροί» οικοδεσπότες συχνά αναφέρονται σε συνθήκες αυτό-εκμετάλλευσης (self-exploitation). Ακόμη, από την επέκταση του Airbnbωφελήθηκαν καταστήματα των περιοχών στις οποίες παρατηρούνται υψηλές συγκεντρώσεις της δραστηριότητας, ειδικότερα εκείνα που σχετίζονται με την παροχή υπηρεσιών σε τουρίστες (μπαρ, καφετέριες, εστιατόρια, fast-food, οπωροπωλεία, καταστήματα με τουριστικά είδη κτλ) και εκείνα που πλαισίωσαν την υποδομή φιλοξενίας (π.χ. πλυντήρια).

Ειδικά στην Αθήνα, ποια είναι τα προβλήματα που δημιουργήθηκαν;

Το γεγονός πως το Airbnb δεν αναπτύσσεται με ομοιόμορφο, αλλά με γεωγραφικά και κοινωνικά άνισο τρόπο, έχει ως αποτέλεσμα οι επιπτώσεις του σε συγκεκριμένες γειτονιές της Αθήνας είναι πολύ εντονότερες από ότι σε άλλες. Έτσι, σε συγκεκριμένες γειτονιές αποσύρεται μεγάλο απόθεμα κατοικίας προς μακροχρόνια μίσθωση, όσο αυτό εντάσσεται στη βραχυχρόνια. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο σημειώνεται η σημαντική αύξηση των ενοικίων μακροχρόνιας μίσθωσης, η οποία με τη σειρά της οδηγεί στον εκτοπισμό ενοικιαστών κατοίκων. Ο εκτοπισμός των κατοίκων οδηγεί στην αναζήτηση (ενοικιαζόμενης) στέγης σε γειτονικές περιοχές ή και σε πιο απομακρυσμένες ανάλογα με το διαθέσιμο απόθεμα.

Μια πολιτική ρύθμισης θα πρέπει να συνδυαστεί με τον σχεδιασμό και υλοποίηση ευρύτερων πολιτικών για την κατοικία, πολιτικές οι οποίες είναι ανύπαρκτες στην Ελλάδα.

Ταυτόχρονα, μια σειρά άλλων αλλαγών, όπως οι αλλαγές δραστηριοτήτων σε συγκεκριμένες γειτονιές, για παράδειγμα το κλείσιμο καταστημάτων που απευθύνονταν στις ανάγκες των μόνιμων κατοίκων και άνοιγμα καταστημάτων που απευθύνονται σε τουρίστες ή σε Airbnb ανάγκες, οδηγούν και στην αύξηση του κόστους των παρεχόμενων υπηρεσιών και εμπορίου αλλά και στον κίνδυνο της «μονοκαλλιέργειας» χρήσεων εστίασης και αναψυχής. Συνδυαστικά με μια σειρά άλλων δραστηριοτήτων που μεταλλάσσουν και ελαστικοποιούν όρους και συνθήκες εργασίας στην πόλη, μας οδηγούν σε αυτό που περιγράφουμε στο βιβλίο ως τοπική «εισβολή» της οικονομίας πλατφόρμας. Όλα τα παραπάνω, έχουν χαρακτηριστεί ως διαδικασίες «τουριστικοποίησης» των γειτονιών και των πόλεων, που απειλούν καίρια χαρακτηριστικά της κοινωνικής γεωγραφίας της Αθήνας, όπως την ποικιλομορφία, την πολυσυλλεκτικότητα και την πολυλειτουργικότητα του αστικού χώρου, με τον κίνδυνο αύξησης των στεγαστικών, χωρικών και κοινωνικών διαχωρισμών ή τον κίνδυνο δημιουργίας νέου τύπου διαχωρισμών και αποκλεισμών να είναι υπαρκτός.

Πως μπορούν να ρυθμιστούν οι αρνητικές επιπτώσεις; Με αυτορρύθμιση ή κρατική παρέμβαση;

Η Αθήνα αποτελεί ένα παράδειγμα πόλης όπου η δραστηριότητα λειτούργησε σε σημαντικό βαθμό χωρίς κρατική παρέμβαση (με εξαίρεση την υποχρέωση δήλωσης στο μητρώο βραχυχρόνιων μισθώσεων και την φορολόγηση με τρόπο αντίστοιχο με εκείνο που αφορά τις «συμβατικές», μακροχρόνιες μισθώσεις). Ωστόσο, βλέπουμε πως οι αρνητικές επιπτώσεις ήταν πολλαπλές και πολυεπίπεδες. Ενδεικτικό της βαρύτητας των επιπτώσεων αυτών είναι το γεγονός πως παραμένουν σημαντικές παρά το -αναγκαστικό λόγω της πανδημίας- «πάγωμα» της δραστηριότητας. Χωρίς να παραγνωρίζουμε άλλους παράγοντες που συνέβαλλαν σε αυτή, η αύξηση των ενοικίων και η μη υποχώρηση τους κατά το τελευταίο έτος, αποτελεί μία αντίστοιχη επίπτωση.

Σε ό,τι αφορά την κρατική παρέμβαση, θεωρούμε πως θα μπορούσε να συντελέσει στην αντιμετώπιση των αρνητικών επιπτώσεων, ιδιαίτερα υπό δύο προϋποθέσεις. Πρώτον, να μην είναι οριζόντια, αλλά να λαμβάνει υπόψη τις γεωγραφικές και κοινωνικές διαστάσεις του φαινομένου: δεν αντιμετωπίζουν όλες οι περιοχές την ίδια πίεση από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (οι αντίστοιχες περιοχές στην Ελλάδα είναι κυρίως «παραδοσιακοί» και ήδη επιβαρυμένοι τουριστικοί προορισμοί όπως η Κρήτη και το Νότιο Αιγαίο, καθώς και το κέντρο της Αθήνας), ενώ δεν αποκομίζουν όλοι οι εμπλεκόμενοι με την δραστηριότητα τα ίδια οφέλη. Δεύτερον, μία πολιτική ρύθμισης θα πρέπει να συνδυαστεί με τον σχεδιασμό και υλοποίηση ευρύτερων πολιτικών για την κατοικία, πολιτικές οι οποίες είναι ανύπαρκτες στην Ελλάδα. Αυτές θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν την προστασία της κατοικίας και την αναχαίτιση των πλειστηριασμών, τη διερεύνηση μοντέλων κοινωνικής κατοικίας, αλλά και τη στήριξη εναλλακτικών μοντέλων κατοικίας (εκτός των λύσεων που προσφέρονται από την αγορά), μέσα από σχήματα συνεταιριστικής κατοικίας, για τα οποία υπάρχει πλούσια εμπειρία από χώρες του εξωτερικού (π.χ. Γερμανία, Ελβετία).

Ποιες είναι οι «καλές πρακτικές» από άλλες χώρες ή πόλεις;

Σε μια σειρά πόλεις του εξωτερικού έχει θεσπιστεί μια γκάμα μέτρων που αντιμετωπίζουν τις επιπτώσεις του φαινομένου με πολύ αυστηρότερο τρόπο από ότι συμβαίνει στην Ελλάδα. Αρχικά να σημειώσουμε πως στην Ελλάδα, η μόνη «κρατική παρέμβαση» αφορά τη φορολόγηση του φαινομένου χωρίς να ισχύουν μέχρι σήμερα πρόσθετες ρυθμίσεις (παρά το γεγονός ότι η σχετική νομοθεσία προβλέπει τέτοια δυνατότητα). Αντίθετα τέτοιες περιοριστικές ρυθμίσεις υπάρχουν σε αρκετές πόλεις παγκοσμίως: Ιδιαίτερα διαδεδομένη είναι η εφαρμογή μέγιστων επιτρεπόμενων χρονικών διαστημάτων κατά τα οποία μπορεί κανείς να μισθώνει ένα Airbnb ακίνητο, σε κάποιες πόλεις του κόσμου για μόλις 30 ημέρες το χρόνο, σε άλλες για 60, 90 ή 120. Υπάρχουν και πόλεις στις οποίες τέθηκαν πολύ αυστηρές (έως απαγορευτικές) προδιαγραφές προκειμένου ένα ακίνητο να μπορεί να διατεθεί στην Airbnb αγορά αλλά και πόλεις στις οποίες η Airbnb μίσθωση ακινήτων απαγορεύτηκε ρητά στις περιοχές που δέχονται πολύ ισχυρές πιέσεις από τη συγκεκριμένη δραστηριότητα.

Αυτές που εμείς στο βιβλίο θεωρούμε ως «καλές πρακτικές» αφορούν παραδείγματα ρυθμίσεων που λαμβάνουν υπόψη τους (και) τη διάσταση του χώρου, η οποία, όπως αναλύουμε είναι κρίσιμη στον τρόπο ανάπτυξης του Airbnb φαινομένου. Σε μια τέτοια προσπάθεια ρυθμιστικής παρέμβασης με χωρική εξειδίκευση, έχει προχωρήσει ο Δήμος Βαρκελώνης, θέτοντας σε εφαρμογή το «Ειδικό Σχέδιο για την Τουριστική Διαμονή». Το σχέδιο οριοθετεί έξι διακριτές «γεωγραφικές περιοχές», που δέχονται διαφορετικού τύπου πιέσεις από το Airbnb, εμφανίζουν διαφορετικές δυνατότητες υποδοχής του φαινομένου και, ως εκ τούτου, απαιτούν διαφορετική αντιμετώπιση των επιπτώσεών του. Ανάλογα με τις πιέσεις που δέχεται κάθε «γεωγραφική περιοχή», επιβάλλονται από πολύ αυστηρά έως ήπια μέτρα, από την πλήρη απαγόρευση μέχρι την ελεύθερη ανάπτυξη του Airbnb, ή/και συγκεκριμένες προδιαγραφές.

Η Αθήνα αναμένεται να αποτελέσει έναν ελκυστικό προορισμό για τηλεργαζόμενους, λαμβάνοντας υπόψη και το χαμηλό κόστος ζωής σε σχέση με πόλεις της Βόρειας και Κεντρικής Ευρώπης.

Επιπλέον, ορισμένες πόλεις προχώρησαν τα προηγούμενα χρόνια σε μέτρα για την προστασία της κατοικίας, τομέας που δέχεται τις μεγαλύτερες πιέσεις όπως συζητάμε και στο βιβλίο. Ενδεικτικά, το καλοκαίρι του 2019, το κρατίδιο του Βερολίνου προέβη στην αγορά 670 διαμερισμάτων τα οποία επρόκειτο να πουληθούν στη μεγαλύτερη εταιρεία διαχείρισης ακινήτων στο Βερολίνο, μετά από μια σειρά κινητοποιήσεων των κατοίκων ενάντια στην αύξηση των ενοικίων. Επιπλέον, εν μέσω της πανδημίας COVID-19, η Λισαβόνα έθεσε ψηλά στην πολιτική ατζέντα την πρόσβαση των μόνιμων κατοίκων (και ειδικά των εργαζόμενων σε τομείς-κλειδί της πανδημίας) σε προσιτή και αξιοπρεπή κατοικία, σε συνδυασμό με την επιστροφή τους στο κέντρο της πόλης από όπου εκτοπίστηκαν τα τελευταία χρόνια. Έτσι, ο Δήμος προτίθεται να επιδοτήσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων προκειμένου να διαθέσουν ξανά τα ακίνητά τους στην αγορά της (συμβατικής) μακροχρόνιας μίσθωσης σε προσιτές τιμές, ενώ ταυτόχρονα ανακοίνωσε ότι θα προχωρήσει στην αποκατάσταση εγκαταλελειμμένων κτιρίων που βρίσκονται στην ιδιοκτησία του για να διατεθούν σύντομα ως «κατοικίες προσιτού και εγγυημένου ενοικίου».

Ποιες ήταν οι συνέπειες της πανδημίας και των lockdown στο Airbnb; Πως βλέπετε να διαμορφώνεται το πεδίο από εδώ και πέρα;

Όπως ήταν αναμενόμενο, τα lockdowns που επιβλήθηκαν στις περισσότερες χώρες και η παύση των τουριστικών μετακινήσεων, οδήγησαν σε ένα «πάγωμα» της δραστηριότητας σε παγκόσμιο επίπεδο. Ωστόσο, το προηγούμενο καλοκαίρι, εμφανίστηκαν σημάδια ανάκαμψης, τα οποία συνοδεύτηκαν από κάποιες ποιοτικές μεταβολές στην δραστηριότητα, μέρος των οποίων ενδεχομένως αποκτήσουν περισσότερο σταθερό χαρακτήρα.

Αρχικά είχαμε μία αποκέντρωση από αστικές σε αγροτικές περιοχές και από καθιερωμένους σε νέο-αναδυόμενους προορισμούς. Η μετατόπιση αυτή οφείλεται στις νέες απαιτήσεις των επισκεπτών για διαμονή σε περιοχές με χαμηλή πληθυσμιακή πυκνότητα και την αποφυγή συνύπαρξης με μεγάλο πλήθος ταξιδιωτών, δηλαδή με απαιτήσεις που συνδέονται με την προστασία από τον COVID19. Ταυτόχρονα, σε παγκόσμιο επίπεδο, το μεγαλύτερο μέρος της κίνησης προέρχεται από «εγχώριους» ταξιδιώτες, οι οποίοι επέλεξαν να διαμείνουν σε περιοχές σε σχετικά κοντινή απόσταση (και προσβάσιμες με αυτοκίνητο) από τον τόπο κατοικίας τους. Θεωρούμε πως το Airbnb, έστω και μέσα από ποιοτικές μετατοπίσεις, θα επιβιώσει και μετά το τέλος της πανδημίας, για 2 βασικούς λόγους. Ο πρώτος είναι πως διαθέτει μεγαλύτερη ευελιξία από «παραδοσιακές» υποδομές φιλοξενίας και θα μπορέσει να προσαρμοστεί στις νέες ανάγκες και απαιτήσεις που επιβλήθηκαν από την πανδημία. Ο δεύτερος είναι πως -όπως αναφέραμε και προηγουμένως- απαντάει σε μία πολιτισμική στροφή στο πεδίο του τουρισμού, η οποία δύσκολα θα απαντηθεί από μαζικά μοντέλα φιλοξενίας.

Η ψηφιοποίηση της εργασίας ειδικά μέσα στα lockdown μπορεί να επηρεάσει και το Airbnb;

Είναι ιδιαίτερα πιθανό μέρος της τουριστικής υποδομής που αναπτύχθηκε γύρω από πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων, μέσα από μικρές μεταβολές, να προσαρμοστεί ώστε να ικανοποιήσει τη ζήτηση για μεσοπρόθεσμες μισθώσεις, μία τάση που είναι ήδη ορατή, αλλά αναμένεται να αυξηθεί σημαντικά τα επόμενα χρόνια. Η απεδαφικοποίηση της εργασίας μέσω της ψηφιοποίησης της, είναι μία επίπτωση της πανδημίας για την οποία υπάρχει μία γενική παραδοχή πως ήρθε για να μείνει και στο μετα-πανδημικό τοπίο. Ήδη, στην Ευρώπη το 40% των εργαζόμενων εργάστηκε με τηλεργασία (ενώ το αντίστοιχο ποσοστό το 2019 ήταν 11% και το 2009 7,5%).

Ταυτόχρονα, η «δεξαμενή» όσων εργάζονται από απόσταση επεκτείνεται πέρα από επαγγέλματα στα οποία ήταν σε έναν βαθμό κοινή πρακτική (π.χ. εργαζόμενους στον τομέα της πληροφορικής), ενώ όλο και περισσότεροι επαγγελματίες θα μπορούν πλέον να εργαστούν ως «ψηφιακοί νομάδες». Στο πλαίσιο αυτό, η Αθήνα, η οποία κατά την τελευταία πενταετία μετατράπηκε απότομα από «ενδιάμεσο» σε city break προορισμό, αναμένεται να αποτελέσει έναν ελκυστικό προορισμό για τηλεργαζόμενους, λαμβάνοντας υπόψη και το χαμηλό κόστος ζωής σε σχέση με πόλεις της Βόρειας και Κεντρικής Ευρώπης. Μία τέτοια εξέλιξη δεν θα είναι καινούρια για την πόλη, καθώς αντίστοιχες διαδικασίες έχουν ήδη συμβεί (χαρακτηριστική είναι η εγκατάσταση καλλιτεχνών από την Βόρεια Ευρώπη), ενώ τα τελευταία χρόνια αναπτύχθηκαν σχετικές υποδομές (coworking spaces, hubs κτλ).